Články

Přes svůj poměrně nízký věk rozhodně nejsem nováčkem v realitní branži. I tak mě může při obchodech s nemovitostmi leccos překvapit. Zvlášť když je na obchod navázán další prodej nemovitosti, kde musí vše ladit. Důležité je postavit se každé výzvě a snažit se najít řešení. Jak dopadl nejsložitější obchod mé kariéry? Skončilo to fiaskem?

 

Rodinný dům v Červeném Újezdu u Zbůchu

Tato nemovitost, respektive její prodej byl specifický již od začátku. Musel jsem počítat hned s několika faktory:

• Dům se zahradou byl rozdělen na 3 bytové jednotky
• Každý ze 3 majitelů vlastnil třetinu zahrady
• Majitel na prodej spěchal
• Na pozemku se nacházela černá stavba souseda
   

Všechny tyto faktory mají řešení. Bytová jednotka byla v pořádku. V případě, že majitel spěchá na prodej, je ideální sehnat kupce s hotovostí a černou stavbu na pozemku lze vyřešit tak, že se pozemek, v tomto případě zahrada rozdělí na ideální třetiny. Třetina zahrady vlastněná prodávajícím bude, co se týče černé stavby, takzvaně z obliga. 

Prezentace byla jako vždy profesionální a povolali jsme si zkušeného fotografa nemovitostí, který nám nemovitost skvěle připravil a nafotil:

Hledání kupce jako jehly v kupce sena

S prodávajícím jsme se dohodli, že začneme s prodejem ještě před vyřešením černé stavby souseda na pozemku. Snažili jsme se tedy najít kupce ideálně s hotovostí, a to i z důvodu, že prodávající na prodej spěchal. 

S hotovostí se nám bohužel nepodařilo nikoho sehnat, proto jsme začali hledat kupujícího, který by nemovitost financoval hypotíkou. Černou stavbu jsme se pak chystali vyřešit rozdělením pozemku na ideální třetiny. Díky tomu by se na prodávaném pozemku žádná černá stavba nenacházela. Problém vyřešen. Našli jsme ideální kupující – manželský pár, který se nemovitost chystal financovat pomocí hypotečního úvěru. Podepsali jsme rezervační smlouvu, jenže…

Ztráta zaměstnání kupujícího

Obchod se schyloval ke konci, když najednou stranu kupující přepadla nemilá zpráva, a to propuštění ze zaměstnání jednoho z manželů. Kvůli tomu kupující přišli o možnost vyřídit si hypoteční úvěr. S kolegy jsme kontrolovali, jestli tomu tak opravdu je, a zjistili jsme, že spousta firem v danou dobu propouštěla desítky až stovky zaměstnanců. Bohužel to potkalo i naši stranu kupujících. 

Při podpisu rezervační smlouvy musela strana kupujících složit rezervační zálohu. O ten na základě smlouvy měla přijít. Ale rozhodl jsem se s kolegou, že celou rezervační zálohu vrátíme v plné výši bez jakýchkoliv sankcí. Za vzniklou situaci nemohli a akorát by jim tím vznikly další starosti, což jsem rozhodně nechtěl. 

Obchod se tedy znovu rozjel a my hledali dalšího zájemce, se kterým vše klapne. Kupce jsem tedy našel až na druhý pokus. Uchvátilo ho místo v přírodě, kde se nemovitost nachází. Rodinný dům se strana kupující chystala financovat z prodeje bytu v Plzni. Rovnou jsem tedy dostal na starost i prodej zmíněného bytu. Hned po prvním prohlídkovém dni se podařilo byt zarezervovat a tím pádem začala hra s časem a správným plánováním, aby se nám obchody perfektně provázaly, jenže…

Další černá stavba, o které jsme nevěděli, a další komplikace

Bez komplikací se to opět neobešlo. Až po podpisu veškerých smluvních dokumentů jsme na katastru zjistili, že se na pozemku nachází další černá stavba. To jsme bohužel nemohli zjistit dříve, protože stavba byla na katastru zapsána, jenže špatně. Zápis stavby jsme tedy nechali opravit a se spokojeností, že je vše konečně u konce, jsme se chystali na předání bytu v Plzni a rodinného domu v Červeném Újezdu. 

Ale naskytl se bohužel další problém. V tu chvíli vyšlo na povrch, že si jeden ze sousedů vzal hypoteční úvěr ještě před rozdělením pozemku na ideální třetiny. Kvůli tomu se dostalo zástavní právo i na námi prodávaný kus pozemku. Podmínkou banky kupujících pro čerpání úvěru byla samozřejmě absence jakýchkoliv zástav na pozemku. 

Vyřizování této komplikace se sousedem bylo velmi náročné, i proto jsem si nechal tak jsem podepsat plnou moc, abych mohl sám zástavní právo převést pouze na pozemek již zmiňovaného souseda. 

Komplikace protáhly obchod na 10 měsíců

Mezitím nám již hořel termín předání bytu straně kupující, a proto jsme museli rodinný dům předat ještě předtím, než vůbec byla částka připsána na úschovním účtu. O vkladu zápisu na katastrální úřad ani nemluvě. Nemovitost jsme tedy předali nestandardním způsobem. Komplikaci se zástavním právem na pozemku jsme se sousedem vyřešili a obchod úspěšně dokončili.

Byla to tedy pěkná fuška. Tento obchod se táhl 10 měsíců, kdy největší prostoje představovala komunikace s úřady – znáte to. Pro srovnání klasický obchod trvá zhruba 2 až 3 měsíce. Před tímto obchodem bych nikdy nečekal, že může existovat tolik skrytých věcí, kterí vým neodhalí ani originál LV (list vlastnictví) a zároveň se je nedozvíte na úřadech.

 

Spokojenost na všech stranách a cenné zkušenosti

Přesto jsem rád, že jsem takovýto obchod absolvoval. Získal jsem díky němu mnoho zkušeností, ze kterých těžím dodnes. Ne každý obchod je jednoduchý. Popravdě mám raději ty složitější, už kvůli následně nabytým zkušenostem. Přesně v takových případech se naplno projeví schopnosti realitního makléře. Věřím, že každá zdánlivě slepá ulička má nějaké východisko.

Ve chvíli, kdy jsme úspěšně dokončili obchod, jsme se společně se smluvními stranami všichni zasmáli. Nakonec mi tento obchod přinesl ještě další dům na prodej. A to jen díky tomu, že jsem obchod nevzdal a dotáhl ho do úspěšného konce. 

 

Chcete, abych úspěšně a k vaší spokojenosti prodal i vaši nemovitost? 

Ozvěte se